Quanto costa ristrutturare un casolare o un rustico nel 2024?

 

Quanto costa ristrutturare un rustico o un casolare nel 2024?

Quanto costa ristrutturare un casolare è la prima domanda che ci si pone quando si vuole acquistare un casale, la risposta non è immediata. Essenzialmente il recupero di un rustico o di un casolare dipende essenzialmente da 6 fattori, i primi 4 sono quelli che incidono sempre in maniera preponderante sul costo delle ristrutturazione, gli ultimi due possono incidere in maniera consistente ma solo in determinate condizioni, elencati in ordine di importanza sono:

• Lo stato di fatto del casolare;
  – Le condizioni statiche del casolare;
• La destinazione d’uso;
  – Residenziale, attività ricettiva, azienda agricola, ristorante B&b.
• La conformazione della struttura;
  – Quando più il casale  ha forme irregolari o è posizionata su diversi livelli, più aumenta il costo della ristrutturazione, ristrutturare una antica torre, costerà molto di più che restaurare una casa colonica.
• La qualità dei materiali utilizzati;
  – Se si intende realizzare una ristrutturazione di grande pregio, con materiali ricercati, il costo sarà superiore ad una ristrutturazione con materiali standard.
• La presenza di vincoli;
  – Zona parco, vincolo paesaggistico, vincolo storico archeologico, tutti questi vincoli necessitano dell’acquisizione dei necessari pareri degli organi competenti e determinano un  maggiore lavoro per il tecnico e maggiori costi per il committente.
• Gli elementi a contorno;
  La presenza o meno della fornitura energia elettrica, acqua, ove previsto fognature
  in alcuni casi possono incidere in maniera notevole su una ristrutturazione.

Analizziamo singolarmente questi fattori:

Lo stato di fatto del casolare ovvero le condizioni statiche del casolare

Lo stato di fatto della struttura come si può facilmente comprendere è l’elemento principe che determina il costo della ristrutturazione di un casolare.
Suddividiamo lo stato di fatto della struttura in 5 categorie, con un aggettivo, (al solo scopo di facilitare la comprensione dell’argomento anche ai non addetti ai lavori), le categorie sono: casolare in  pessime condizioni, casolare in cattive condizioni, casolare in discrete condizioni, casolare in buone condizioni, e casolare in ottime condizioni.
Andiamo ad analizzare queste singole categorie.

1. Casolare in pessime condizioni.
Consideriamo che un casolare sia in pessime condizioni quando è allo stato di rudere o semi rudere, in tali condizioni il casolare conserva della struttura originaria  tra il 20/ e il 30%. Al di sotto di tale soglia parliamo non si parla di recupero ma di rifacimento.

2. Casolare in cattive condizioni.
Un casolare è in cattive condizioni quando necessità di un intervento  ristrutturazione che interessa tra 60-80% del fabbricato. Gli interventi necessari  sono il rifacimento del tetto, il rifacimento dei solai e interventi di rifacimento  di parte della muratura esterna diruta.

3. Casolare in discrete condizioni.
Consideriamo che un casolare sia in discrete condizioni quando gli interventi da farsi interessano meno del 50% del fabbricato. In genere i lavori da realizzare sono il rifacimento del tetto, dei solai e la sarcitura di piccole lesioni del paramento murario. Generalmente più del 50% dei casolari presenti in Italia si trova in tale stato di conservazione se non ha subito interventi recenti  di recupero.

4. Casolare in buone condizioni.
Consideriamo che un casolare sia  buone condizioni  quando l’intervento principale è il rifacimento del tetto e piccoli interventi di recupero localizzati. Il tetto è la zona più delicata ed è molto difficile trovare un casale che non necessiti del suo rifacimento.

5. Casolare in ottime condizioni.
Struttura che necessità di piccoli interventi di riparazione del tetto e riparazioni localizzate. I casali in tali condizioni sono quelli che sono stati abitati fino ai giorni nostri e pertanto sono stati oggetto  di una manutenzione costante o di un recupero recente.

                                                                                                                                                                                   

La destinazione d’uso del casolare da ristrutturare

Qual è lo scopo della ristrutturazione?
Il casolare verrà utilizzato a quale fine? Volete impiantarci una cantina, un’azienda agricola, per abitarci, per aprire un’attività agrituristica, per realizzare un B&B.
Ognuna di queste destinazione comporta un costo diverso per la ristrutturazione.
Se il casolare viene recuperato per impiantarci una cantina o un annesso agricolo di supporto all’azienda  i costi saranno minori, rispetto a  effettuare una ristrutturazione per abitarci, infine una  ristrutturazione con  destinazione d’uso residenziale, sarà inferiore al costo di una ristrutturazione per realizzare una attività ricettiva.

Partendo dalla meno costosa alla più costosa:

1. Ristrutturazione casolare per realizzare un’azienda agricola, vitivinicola o simili (senza ospitalità);
2. Ristrutturazione casolare e sua trasformazione in abitazione;
3. Ristrutturazione casolare e sua trasformazione in una azienda agrituristica;
4. Ristrutturazione casolare e sua trasformazione in B&b, affittacamere;
5. Ristrutturazione casolare con frazionamento della struttura per ricavarci mini appartamenti;

La presenza di vincoli

Questa voce incide sia per i costi di ristrutturazione sia per i costi di progettazione dell’intervento, e anche sulla tempistica.
I vincoli possono essere di diversa natura, zona parco, vincolo paesaggistico, vincolo storico archeologico. Ogni tipologia di vincolo presuppone uno tipo di pratica diversa detta svincolo per poter operare sul bene vincolato.
Ma non ci si deve preoccupare più del dovuto, tenete conto che le zone più belle d’Italia sono sottoposte a vincolo paesaggistico, quindi è normale che un antico casale sia sottoposto a qualche vincolo particolare, l’importante ed esserne consapevoli in modo da preventivare qualche mese in più per ottenere le necessarie autorizzazioni.

La qualità dei materiali utilizzati;

Tale voce risulta essere quasi scontata, ma è bene che si tenga conto, se si intende realizzare una ristrutturazione di grande pregio, con materiali ricercati, il costo come naturale sarà superiore a una ristrutturazione con materiali standard.

Gli elementi a contorno;

Le forniture di, energia elettrica, acqua, telefono, fognature.
In casi particolari accedere a questi servizi può diventare molto complicato e molto oneroso . Pertanto è bene verificare questi elementi, il modo più semplice è fare una visita al ufficio tecnico comunale in cui ricade l’immobile da acquistare. Un’altra verifica che consigliamo sempre di fare è chiedere ai vicino di se ha avuto problemi per ottenere gli allacciamenti, e gli oneri che hanno dovuto sostenere in modo da avere un doppio riscontro formale e informale, poiché molto spesso si hanno notevoli variazioni dalla teoria alla pratica.

Quanto costa ristrutturare un rustico o un casale nel 2024 dopo la bolla del superbonus.

Il costo per il recupero di un casale o un rustico è notevolmente aumentata negli ultimi anni a causa degli aumenti dei prezzi causati dal superbonus, al momento la crescita si è stabilizzata ma non è ancora iniziata la curva discendente.

Facciamo una valutazione speditiva  determinata dalle dimensioni del casale oggetto di recupero. In linea generale maggiori sono i mq su cui si interviene minori sono i costi a mq per l’ intervento.

Quanto costa ristrutturare  un piccolo casale di 30 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche è di 28.500 euro.

Quanto costa ristrutturare  un rustico di 50 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche è di 47000 euro.

Quanto costa ristrutturare  un casale di 80 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche è di 74. 000 euro.

Quanto costa ristrutturare  un casolare di 100 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche è di 93.000 euro.

Quanto costa ristrutturare una masseria di 120 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche è di 105. 000 euro.

Quanto costa ristrutturare un casale di 150 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche è di 135.000 euro.

Quanto costa ristrutturare una cascina di 180 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche prezzo è di 156. 000 euro.

Quanto costa ristrutturare un casale di 200 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche è di 168. 000 euro.

Quanto costa ristrutturare una masseria di 250 mq, prezzo medio a corpo escluse le competenze tecniche è di 200. 000 euro.

Questi sono i costi medi di ristrutturazione per un rustico, casale o masseria.

Quanto costa la ristrutturazione di una cucina o  un bagno per un casale

Vediamo nello specifico il costo medio per singolo intervento.

Il lavoro di preparazione dell’intervento pulizia, estirpazioni rovi erbacce per un casale  varia dalla dimensione della struttura su cui si interviene e può variare dai dai 500€ ai 2500 €;

Il lavoro di demolizione varia dai 10€/mq ai 70€/mq;

Le opere murarie vanno dagli 8€/mq ai 20€/mq;

L’impianto idraulico va dagli 8€/mq ai 20€/mq;

L’impianto elettrico va dagli 500€  ai 5000€;

La pittura degli interni va 5€/mq ai 15€/mq;

L’isolamento va dai 10€/mq ai 85€/mq;

La ristrutturazione della cucina di un casale va 3500€/mq ai 15000€/mq;

La ristrutturazione del bagno di un casale va 3000 € ai 1000€;

A quanto ammontano le competenze tecniche per ristrutturare un rustico o casolare

 

Le competenze tecniche per recupero di un rustico o di un casolare variano in base alle difficoltà tecniche e alle figure tecniche necessarie per l’intervento di recupero. In genere sono necessari 2 figure professionali, l’architetto per tutta la parte architettonica ( inserimento nel paesaggio, studio planivolumetrico distribuzione interna  e interior design) e l’ingegnere (che si occupa dei rinforzi strutturali. L’incidenza delle competenze tecniche si aggira tra il 16% e il 24% del costo totale della ristrutturazione.

Facciamo un esempio per la ristrutturazione di un casale di 200 mq ipotizzando un costo di ristrutturazione di 168.00 euro le competenze tecniche variano tra i 27.000€ e i 40.000€. Tale oscillazione è determinata  dalla complessità dell’intervento e dai servizi richiesti dal committente.

Stima costo ristrutturazione casolari e rustici  al mq chiavi in mano per il 2024

Costo medio di ristrutturazione di un casolare si attesta intorno ai 1.000 – 1.200 €/mq.

Le variabili  da tenere in considerazioni per la ristrutturazione di un casale sono molte e il costo può oscillare da un minimo di 600€/mq  per un casale in ottimo stato ai 1600€/mq per un casale in pessimo stato di conservazione.

1. Casolare in pessimo stato 

Costo ristrutturazione  1400-1600 mq +iva

2. Casolare in cattive condizioni.

Costo ristrutturazione  1200-1350 mq +iva

4. Casolare in buono stato.

Costo ristrutturazione  800-1100 mq +iva

5. Casolare in ottimo stato.

Costo ristrutturazione  600-750 mq +iva

I consigli degli esperti per recuperare un casale agricolo

La sulla base della nostra esperienza possiamo dire senza ombra di dubbio che alla base di un buon recupero vi è l’organizzazione, l’organizzazione nel recupero di un casale è tutto. Pertanto bisogna avere un quadro chiaro sull’uso del casolare, sulle sue possibile declinazioni e non in ultimo le possibili fonte di reddito che il casale può generare. La prima cosa è dotarsi di una base progettuale, non è necessario avere un progetto dettagliato, ma mettere su carta le vostre idee e ipotizzare  2/3 variabili.  Questo prima ancora di aver dato inizio con alla pulizia del casale. In alcuni casi tali ipotesi progettuali andrebbero realizzate ancor prima di acquistare il casale. In ogni caso va fatta prima di effettuare qualsiasi intervento. La banale pulizia del terreno, ha un costo, e magari dopo di aver investito denari per la pulizia di tutto il terreno,  vi rendete conto che tale pulizia non andava fatta in quel punto ma era  necessaria e urgente in un altro settore della tenuta . Questo è un esempio di  come una mancata pianificazione può far sprecare denaro. Ogni scelta va vagliata con cura e solo una base progettuale vi può guidare ed evitare inutili spreco di risorse. Per il recupero dei casali e strutture antiche, l’unica figura qualificata a cui affidarsi prescritta dalla norma di settore è l’architetto, che ha  le competenze necessarie, e la sensibilità per intervenire su manufatti storici. Quando si interviene sulla parti strutturali significative diviene necessario il supporto di uno strutturista. Nel caso di rilievi e operazioni catastali ci si può rivolgere ad un geometra. Nel caso il vostro casale è ubicato a molta distanza dalla vostra residenza e volete contenere i costi, potete scegliere un tecnico generico  del posto, un geometra,  che si occuperà di fare i rilievi e di interfacciarsi con l’ufficio tecnico comunale  supportato  dal nostro servizio di progettazione online rustici e casali. In grado di fornirvi tutti i servizi necessari, per trarre il massimo dalla vostra struttura, (progettazione di massima, sviluppo delle alternative progettuali, organizzazione degli spazi esterni, interior design della struttura, sviluppo dell’offerta turistica). Un ultima raccomandazione i casali, i rustici, le masserie, sono una memoria storica, arricchiscono il paesaggio, trattiamoli con cura e rispetto. Un casale una masseria recuperata con gusto e con attenzione è sempre molto ricercata dagli investitori, il suo  valore di mercato cresce con il passare del tempo  in misura proporzionale alla qualità del progetto di recupero, un casale sottoposto a un intervento improvvisato perde il suo valore e diventa anche difficile da rivendere.

Avete bisogno di una stima personalizzata per conoscere  il costo di ristrutturazione di un casolare che volete acquistare?

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