Conviene comprare un casolare ristrutturato a o da ristrutturare?
Quanto costa per ristrutturare un casolare? E’ una domanda che si fanno tutti coloro che intendono acquistare un rustico o un casolare, a meno che questo non sia già ristrutturato. Il 90% dei casi l’acquirente mira ad acquistare un casolare da ristrutturare, puntando sui prezzi notevolmente inferiori. In linea generale un casolare da ristrutturare costa un quinto, rispetto a un casolare ristrutturato e anche andando ad aggiungere al costo dell’acquisto, quello della ristrutturazione, il risparmio resta considerevole. Inoltre oltre al risparmio, vi sono diversi fattori ugualmente importanti da considerare, il primo la possibilità di distanziare il momento dell’acquisto, da quello della ristrutturazione, l’acquirente trova un rustico di suo interesse, diciamo un buon affare, procede all’acquisto, e con tutta calma, quando ha la disponibilità economica procede alla ristrutturazione. Un secondo fattore ugualmente importante e che andrà a scegliere il rustico o il casolare che più lo soddisfa, con il panorama, l’esposizione, la zona, che più si avvicina ai suoi gusti, e lo andrà a ristrutturare secondo quelle che sono le sue esigenze e quelle della sua famiglia, in piena libertà, mentre comprare un casolare ristrutturato comporterà sempre delle notevoli rinuncie, a meno che poi non si intende intervenire con modifiche alla struttura.
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Quanto costa ristrutturare un rustico o un casolare?
Essenzialmente il recupero di un rustico o di un casolare dipende essenzialmente da 6 fattori, i primi 4 sono quelli che incidono sempre in maniera preponderante sul costo delle ristrutturazione, gli ultimi due possono incidere in maniera consistente ma solo in determinate condizioni, elencati in ordine di importanza sono:
- Lo stato di fatto del casolare;
– Le condizioni statiche del casolare – - La destinazione d’uso;
– Residenziale, attività ricettiva, azienda agricola, ristorante ecc. - La conformazione della struttura;
– Ristrutturare una antica torre, costerà molto di più che restaurare una casa colonica-. - La qualità dei materiali utilizzati;
– Se si intende realizzare una ristrutturazione di grande pregio, con materiali ricercati, il costo sarà superiore ad una ristrutturazione con materiali standard. - La presenza di vincoli;
– Zona parco, vincolo paesaggistico, vincolo storico archeologico - Gli elementi a contorno;
La presenza o meno della fornitura energia elettrica, acqua, ove previsto fognature
in alcuni casi possono incidere in maniera notevole su una ristrutturazione.
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Analizziamo singolarmente questi fattori:
Lo stato di fatto del casolare ovvero le condizioni statiche del casolare
Lo stato di fatto della struttura come si può facilmente comprendere è l’elemento principe che determina il costo della ristrutturazione di un casolare.
Suddividiamo lo stato di fatto della struttura in 5 categorie, contrassegnate con un aggettivo, (al solo scopo di facilitare la comprensione dell’argomento anche ai non addetti ai lavori), le categorie sono: casolare in pessime condizioni, casolare in cattive condizioni, casolare in discrete condizioni, casolare in buone condizioni, e casolare in ottime condizioni.
Andiamo ad analizzare queste singole categorie.
1. Casolare in pessime condizioni.
Semi rudere, della struttura originaria vi è solo un recupero parziale, intorno 40% del totale del fabbricato.
2. Casolare in cattivo condizioni.
Intervento di ristrutturazione che interesserà l’80% del fabbricato. Gli interventi in particolare saranno, il rifacimento del tetto, il rifacimento dei solai, e interventi di ripristino di parte della muratura esterna.
3. Casolare in discrete condizioni.
Intervento di ristrutturazione che interesserà il rifacimento del tetto, dei solai, e il 20 per cento della muratura.
4. Casolare in buone condizioni.
Intervento di ristrutturazione che interesserà il rifacimento del tetto e piccoli interventi di recupero localizzati.
5. Casolare in ottime condizioni.
Struttura che necessità di piccoli interventi di riparazione del tetto e riparazioni localizzate
La destinazione d’uso del casolare da ristrutturare
Qual’è lo scopo della ristrutturazione?
Il casolare verrà utilizzato a quale fine? Volete impiantarci una cantina, un’azienda agricola, per abitarci, per aprire un’attività agrituristica, per realizzare un B&B.
Ognuna di queste destinazione comporta un costo diverso per la ristrutturazione.
Se il casolare viene recuperato per impiantarci una cantina o un’annesso agricolo di supporto all’azienda i costi saranno minori, rispetto a se effettuate la ristrutturazione per abitarci, e una ristrutturazione con destinazione d’uso residenziale, sarà inferiore al costo di una ristrutturazione per realizzare una attività ricettiva
Partendo dalla meno costosa alla più costosa:
- Ristrutturazione casolare per realizzare un’azienda agricola, vitivinicola o simili (senza ospitalità);
- Ristrutturazione casolare e sua trasformazione in abitazione;
- Ristrutturazione casolare e sua trasformazione in una azienda agrituristica;
- Ristrutturazione casolare e sua trasformazione in B&b, affittacamere;
- Ristrutturazione casolare con frazionamento della struttura per ricavarci mini appartamenti;
La presenza di vincoli
Questa voce incide sia per i costi di ristrutturazione sia per i costi di progettazione dell’intervento, e anche sulla tempistica.
I vincoli possono essere di diversa natura, zona parco, vincolo paesaggistico, vincolo storico archeologico, ogni tipologia di vincolo presuppone uno tipo di pratica diversa detta svincolo per poter operare sul bene vincolato.
Ma non ci si deve preoccupare più del dovuto, tenete conto che le zone più belle d’Italia sono sottoposte a vincolo paesaggistico, quindi e normale che un antico casale sia sottoposto a qualche vincolo particolare l’importante e esserne consapevoli in modo da preventivare qualche mese in più per ottenere le necessarie autorizzazioni.
La qualità dei materiali utilizzati;
Tale voce risulta essere quasi scontata, ma è bene che si tenga conto, se si intende realizzare una ristrutturazione di grande pregio, con materiali ricercati, il costo come naturale sarà superiore ad una ristrutturazione con materiali standard.
Gli elementi a contorno;
Le forniture di , energia elettrica, acqua, telefono, fognature.
In casi particolari accedere a questi servizi può diventare molto complicato e molto oneroso . Pertanto è bene verificare questi elementi, il modo più semplice è fare una visita al ufficio tecnico comunale in cui ricade l’immobile da acquistare. Un’altra verifica che consigliamo sempre di fare è chiedere al vicino di proprietà se ha avuto problemi per ottenere gli allacciamenti, in modo da avere un doppio riscontro formale e informale, poichè molto spesso si hanno notevoli variazioni dalla teoria alla pratica.
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Stima costo ristrutturazione casolari e rustici chiavi in mano al mq
Stima per casolare/rustico con le seguenti caratteristiche:
- destinazione d’uso residenziale,
- esente da vincoli,
- materiali standard,
- elementi al contorno standard.
1. Casolare in pessimo stato
Costo ristrutturazione 1400-1600 mq +iva
2. Casolare in cattive condizioni.
Costo ristrutturazione 1200-1350 mq +iva
4. Casolare in buono stato.
Costo ristrutturazione 800-1100 mq +iva
5. Casolare in ottimo stato.
Costo ristrutturazione 600-750 mq +iva
Stima costo ristrutturazione casolari e rustici al mq con gli incentivi del superbonus 110 e sisma bonus
Gli incentivi che lo stato da per la ristrutturazione degli immobili sono una grande occasione, da sfruttare, ma dovete considerare che per accedere a tali bonus lo stato pone una serie di requisiti tassativi da rispettare. Tutto deve essere registrato, certificato e computato. Addio lavori in economia.
Tali requisiti vanno sia dalla scelta dei materiali che devono essere certificati e rispondere a stringenti requisiti sia per quanto riguarda le prestazioni energetiche che per il loro successivo smaltimento. Anche la scelta dei posatori viene attentamente vagliata, ad esempio per la posa del cappotto termico, i posatori devono dotarsi di un apposito patentino.
Tutto ciò comporta una lievitazione del prezzo finale che abbiamo stimato va dal 25% al 30% rispetto ai prezzi che abbiamo sopra riportato.